Ya se puede conocer el importe de la última cuota del impuesto inmobiliario urbano de la provincia de Buenos Aires, en la que el monto a pagar genera preocupación entre los contribuyentes: el monto que se publica duplica el valor de la cuota anterior y excede ampliamente la inflación acumulada en lo que va del año.

Los especialistas advierten que la falta de claridad en cuanto a la forma en la que se calcula el coeficiente del aumento y los cambios que se introdujeron a principio de año eliminando beneficios por pagos pagos a término, puede convertirse en una carga para muchos.

Según ARBA es el 9% de las partidas inmobiliarias las que se verán impactadas por este incremento ya que es se aplica cuando en el impuesto inmobiliario urbano edificado la base imponible correspondiente al inmueble o a la sumatoria de la base imponible del conjunto de ellos, supere los $31.465.000. Para el resto de los contribuyentes, la cuota tendrá el mismo valor que las anteriores.

Entré a la web de ARBA para ver el monto de la última cuota a pagar y figura el próximo pago del 10 de octubre por el doble de lo que pagué en agosto.

Vecino de Escobar

El procedimiento utilizado para determinar los coeficientes de ajuste generó controversia: entre la cuota 1 del impuesto que venció en febrero y la cuota 2 que lo hizo en abril, hubo un incremento equivalente al 20%. Por su parte, las cuotas 3 y 4 que vencieron en junio y agosto no sufrieron aumentos. Pero la última cuota, que vencerá en octubre, refleja una suba del 100% respecto a las anteriores (2, 3 y 4) porque se le agrega una cuota 6 como adicional. Arba asegura que en 2025 cuando se tome el monto de la última cuota pagada para calcular incremento del año, se tomará como base la 5, sin la 6 adicional.

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Desde ARBA explican que no se trata de un aumento sino que el incremento en el monto “equivale a una cuota 6″, y lo fundamentan en base a la Ley Tarifaria, en la que se establece que las áreas responsables del Gobierno pueden decidir aplicar un adicional en determinados bienes y servicios. Por lo que, “el valor reflejado en la cuota 5 no representa un ajuste del 100% sobre la anterior, sino que es una cuota adicional que se suma a la cuota 5”, afirman desde el organismo. Este aumento que sea de una forma o de otra pega de lleno en el bolsillo de los contribuyentes, todavía no está discriminado en la boleta, no es igual al ajuste que se hizo en la cuota 2, sino que representa un adicional pero que deberá abonarse en el vencimiento de octubre.

Para comprender la magnitud del monto a pagar en el próximo vencimiento, a continuación se pueden observar dos casos concretos de actualizaciones reales del impuesto inmobiliario:

En este caso, el inmueble A, por ejemplo, tuvo una primera cuota que venció en febrero de 2024 con un valor de $90.474. La segunda cuota, que venció en abril, subió a $108.568, reflejando un aumento del 20%. Las cuotas 3 y 4, que vencieron en junio y agosto respectivamente, no sufrieron modificaciones en su valor. Sin embargo, en la cuota 5, con vencimiento en octubre, se deberá abonar $217.434, lo que representa un incremento de más del 100% respecto al pago anterior.

¿Esta suba acompaña a la inflación?

Según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), la inflación acumulada hasta julio de 2024 fue del 87%. “En el caso de que la inflación de los próximos dos meses se mantenga en niveles de un 4% mensual, se estima que la inflación acumulada a septiembre será del 102,25%”, explica Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. De ser así, con estas previsiones, en la cuota 5 de ARBA, se observa un 140% mas a pagar con respecto a la cuota 1, supera considerablemente la inflación proyectada para el mismo período.

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“Esta suma generó un fuerte impacto entre los contribuyentes, quienes no vieron sus ingresos ajustarse de manera proporcional a la inflación”, agrega el especialista. Además, surge un debate sobre la legalidad de este ajuste, ya que “podría estar vulnerando el principio de Reserva de Ley, el cual estipula que los métodos de cálculo de impuestos deben estar claramente establecidos en la ley impositiva en lugar de delegarse a ARBA”, asegura el tributarista.

La situación se agrava con la eliminación de los beneficios por pago en término y la adhesión a la boleta electrónica o al débito automático, lo que incrementó aún más el valor del impuesto inmobiliario para quienes cumplían con sus obligaciones fiscales de manera regular.

Los cambios en el impuesto inmobiliario

La ley Impositiva de 2024, sancionada en 2023, estableció que ARBA tendría la facultad de aplicar un coeficiente de actualización a las cuotas del impuesto inmobiliario -en sus componentes básico y complementario- y del impuesto a los Automotores -respecto de vehículos automotores y embarcaciones deportivas o de recreación-, con un tope que no podría exceder la tasa de interés del Banco de la Provincia de Buenos Aires, en operaciones de descuento a 30 días, incrementada en hasta un 100%.

ARBA reglamentó la determinación del coeficiente mediante la Resolución Normativa 8/2024 y su modificatoria, la Resolución Normativa 12/2024 pero sin establecer la fórmula ni dar precisiones en su cálculo. “Esta última Resolución causó mayor incertidumbre porque indicó que la agencia de recaudación establecerá el coeficiente de actualización de acuerdo con la ponderación de las variables económicas que realice, hasta el límite previsto en la Ley”, explica Domínguez. Es decir que, se cambió la forma en que se haría el ajuste, pero no se había establecido la fórmula nueva ni habían dado precisiones sobre su cálculo. Antes de esta resolución, las cinco cuotas que se pagaban del impuesto inmobiliario eran iguales.

¿Quién paga el impuesto inmobiliario?

En todos los inmuebles el pago del impuesto inmobiliario corresponde al propietario. En el caso de los alquileres, de acuerdo a los contratos firmados bajo la ley ya derogada, el impuesto inmobiliario estaba a cargo de los propietarios, por lo que aquellos que tengan vigentes contratos firmados bajo la ley de alquileres sancionada en julio 2020 y derogada en diciembre 2023 pero que siguen vigentes hasta su finalización, será el propietario quien tendrá que asumir este costo adicional.

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Domínguez detalla lo que sucede si el propietario tiene más de un inmueble en la provincia de Buenos Aires: “Cada inmueble se analiza por separado y después se examina en qué escala cae de acuerdo a la sumatoria de bases imponibles para determinar el aumento que le corresponde”.

En la ciudad de Buenos Aires este mismo impuesto se actualiza en función del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de la misma ciudad. En detalle, se aplica el índice de cinco meses para atrás. Por ejemplo, en enero del 2024 se aplica el IPC de CABA de agosto 2023, en febrero el de septiembre y así sucesivamente.

Para el especialista, la línea divisora de la General Paz define qué tan brusco es el impacto del aumento. “En la ciudad hay una actualización pero no es tan brusca como la que se pretende en la Provincia”, dice.

​ El impuesto inmobiliario de ARBA tendrán un valor actualizado en la cuota 5 que será del doble que las cuotas 2, 3 y 4 ya pagadas pero no alcanzaría a todos los contribuyentes  Casas y Departamentos