El crédito hipotecario volvió a mostrar movimiento en septiembre: se desembolsaron US$353 millones en préstamos, el mejor registro desde mayo de 2018. Sin embargo, detrás de ese dato alentador se esconde una realidad que desalienta cualquier entusiasmo: la distancia entre la tasa más baja y la más alta del mercado hoy es tan amplia que, en la práctica, define quién puede acceder a la casa propia y quién queda definitivamente afuera.

Mientras el Banco Nación mantiene su histórica tasa del 4,5% anual más UVA, hay bancos que ya trepan al 17%, sobre todo para los clientes que no acreditan su sueldo en esas entidades. La diferencia no es menor: en un préstamo para un inmueble de US$100.000, con US$25.000 de anticipo y el 75% financiado a 30 años, las cuotas pueden variar de manera dramática.

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Con la tasa del Nación, la primera cuota rondaría los $704.220, y el ingreso familiar requerido para acceder sería de $2.112.661. Pero con la tasa del 15% -que tienen el Galicia, Santander, Macro, Supervielle y el BBVA-, la cuota inicial salta a $1.454.739, y el ingreso exigido escala a $4.364.318, es decir: un 106% más. En otras palabras: el mismo departamento con crédito pero con dos realidades completamente distintas.

El último bastión (cada vez más inaccesible)

El caso del Banco Nación se convirtió en un fenómeno aparte. Durante meses fue visto como “el último bastión” de tasas razonables. Pero en lugar de aumentar la tasa, como pasó con la mayoría de los bancos, esa ventaja se volvió casi ilusoria por el scoring requerido para acceder a sus préstamos: se duplicó y pasó de 450 a 909 puntos.

“Hoy para el crédito hipotecario del Banco Nación califican el Papa, Messi y algunos más”, ironiza Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. “Hicimos la prueba con empleados impecables crediticiamente y no llegan: se quedan en 800 puntos. En la práctica, es como si te dijeran que no hay crédito”.

El endurecimiento no es casual. En un país donde los bancos no logran fondeo a largo plazo, ofrecer préstamos a 20 o 30 años se volvió una ecuación imposible. Las entidades que aún lo hacen, lo compensan con tasas más altas o filtros más severos.

Aun con los números alentadores de septiembre, los analistas explican que esos préstamos corresponden a aprobaciones previas a la suba del dólar y a un escenario de tasas más moderadas. “Son operaciones que venían gestándose desde hace cuatro meses o más, en plena estabilidad preelectoral”, coinciden en el sector.

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Según explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, muchas de las solicitudes actuales “corresponden a gestiones iniciadas hace unos tres meses, antes de las elecciones de septiembre en la provincia de Buenos Aires”. Explica que en ese momento las tasas “ya eran altas, pero un poco más bajas que ahora”. Además, señala que el impacto del dólar sigue siendo relevante: “La percepción de que esto puede estar llegando a su fin hace que la gente se apure a asegurarse su crédito y busque estrategias para compensar lo que el dólar le resta de financiamiento potencial”.

El economista agrega que todavía no se llegó a un punto en el que una devaluación rompa del todo el crédito, pero sí podría observarse “un efecto de aceleración previo a las elecciones nacionales, impulsado por la expectativa de lo que pueda pasar después”.

Mientras que, para el economista Andrés Salinas no cree que “haya un adelantamiento de operaciones por miedo a un ajuste post electoral”. Según explica y concuerda con González Rouco, el dato de los desembolsos de septiembre corresponde a créditos que iniciaron su carpeta unos dos meses atrás, es decir, en julio. “En ese momento, si bien las tasas eran altas, el clima electoral era diferente -no habían pasado las provinciales- y algunos requisitos de los bancos aún eran bastante laxos, por ejemplo el tema del scoring”, detalla.

Salinas agrega que, aunque algunos solicitantes pudieron haber insistido para que su crédito se apruebe antes de las elecciones, los tiempos los manejan los bancos: “Si había alguien que estaba esperando el final del trámite quería que se lo den cuanto antes, pero finalmente el grueso de los plazos lo define la entidad”.

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A su vez, advierte que la demanda se mantiene firme incluso con tasas elevadas, lo que considera “sumamente peligroso”. “Estos dos meses vimos varias subas de tasas, y ya desde niveles altos. Eso nos dice que aún a estos valores de tasas reales la gente sigue demandando crédito”, señala.

De cara a lo que queda del año, Salinas asegura que el futuro del crédito hipotecario dependerá en gran medida del resultado electoral. “Sé que varios bancos bajaron la velocidad de otorgamiento -y algunos hasta la frenaron totalmente- a la espera de qué va a pasar en octubre”, explica. “La clave va a estar si luego hay un cambio en el esquema monetario que repercuta en la liquidez del sistema, que es lo que finalmente determina el porcentaje que los bancos destinan a préstamos”, sostiene.

El economista no ve probable una baja de tasas a los niveles del segundo semestre de 2024, aunque sí anticipa cierta flexibilización si el resultado electoral acompaña: “Podría haber mayores plazos, montos más altos o requisitos de scoring menos exigentes”.

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Tasas imposibles, requisitos inalcanzables

La tendencia es clara: los bancos privados endurecen las condiciones mientras suben las tasas. El Galicia y el BBVA ya marcan el techo del 17%, seguidos por el Macro, Supervielle y el Santander (15%), el ICBC y el Patagonia (14% para quienes no cobran el sueldo en la entidad). En promedio, la tasa nominal anual de los créditos UVA en Argentina ronda el 10,6%, casi el doble que en Chile, donde un esquema similar (la UF) tiene una tasa del 5,19%.

La brecha deja en evidencia un punto estructural: sin fondeo a largo plazo y con un riesgo país elevado, el sistema financiero argentino no puede sostener un mercado hipotecario sólido. Las consecuencias son previsibles: operaciones frenadas, familias que quedan a mitad de camino y un mercado inmobiliario que pierde a uno de sus principales motores de demanda.

“En la práctica, casi no hay crédito hipotecario”, resumen desde el mercado.

​ El Banco Nación mantiene su tasa del 4,5%, pero con un scoring casi imposible, mientras que en algunos bancos privados la tasa ya trepa al 17%  Casas y Departamentos