La construcción en la Argentina sigue nadando contracorriente, buscando la manera de ser rentable. En ese contexto, varios especialistas revelan las proyecciones para este sector para lo que resta del 2025.

La cuestión es que, dado que el costo de construcción subió fuertemente a fines de 2023 e inicios del 2024, llegando a acumular una suba del 126% desde octubre de 2023 hasta junio del 2025, del otro lado, el m² vendible solo subió un 23,92% en ese mismo periodo. Esta situación complica la renta de los desarrolladores, ya que deberían vender más barato de lo que les cuesta construir.

Además, los usados también crecieron muy poco en relación al costo de construcción, tan solo un 8,68% en promedio, desde diciembre del 2023 a junio del 2025. En cifras más concretas, en junio el m² promedio a estrenar en CABA estaba en US$2846 y el pozo en US$2932, mientras que el m² usado rondaba los US$2211.

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No es menor el hecho de que, hasta ahora, los créditos hipotecarios que ofrecen los bancos, son en su mayoría para adquirir inmuebles usados. La cuestión es que, como un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía-que se pueda hipotecar y que esté listo para escriturar-, prácticamente todas las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.

Hace unos días, se difundió la noticia de que el Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles, instrumento que, una vez que adopten los bancos y los desarrolladores, permitirá financiar la compra de inmuebles en construcción o de lotes, algo que prácticamente todavía no existía en el sector inmobiliario argentino.

Sin embargo, hasta que no se adopten estas medidas en los bancos, los empresarios de la construcción deberán continuar en esta situación, en la que les es difícil vender lo nuevo o que está en pozo, dado que lo usado todavía representa una fuerte competencia, o conseguir financiamiento.

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Una encuesta de fines de mayo a empresarios del sector confirma este termómetro de la situación. El 69% de ellos opinó que experimentó una disminución en su nivel de actividad con respecto al año pasado. Son números de la 26ª edición del Estudio de Opinión Construya, que se llevó a cabo entre el 31 de marzo y el 25 de abril de 2025, en la que participaron 506 profesionales de la cadena de valor de todo el país.

En ese contexto, Issel Kiperszmid, fundador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que reúne a 140 empresas del sector, resalta el impulso positivo que puede tener la reciente medida de las hipotecas divisibles, aunque a la vez reconoce las dificultades que habrá para implementarlas. “Las tasas de interés virtualmente se han más que duplicado desde que empezaron a dar créditos hipotecarios hasta hoy, realidad que muestra con un mensaje claro que los bancos no cuentan con el fondeo a largo plazo para estas operaciones”, explica Kiperszmid y agrega: “Por eso el Gobierno debería dar un puntapié inicial para que se arme un mercado de capitales, para que los bancos puedan descargar estas hipotecas”.

Vale agregar la mirada de Daniel Mintzer, director de G&D Developers, quien compartió en el décimo Summit de Real Estate organizado por LA NACION su mirada del sector. “Las tasas de crédito están un poco altas, pero se da porque hay poco crédito. Hay poca masa de plata prestable. Hay mucha más demanda de gente que quiere tomar crédito que de gente que pueda poner plata para que se genere. Es cuestión de generar confianza”.

A pesar del contexto restrictivo, Mintzer percibe señales de mejora: “El año pasado la gente no podía comprar con lo que ganaba, compraba con lo que ya tenía. En cambio, hoy compra con lo que ya tiene y un poco con lo que gana (en algunos segmentos)”. Y agregó que “todavía nos falta un montón, pero por lo menos que haya algo de crédito y que los valores en dólares sean un poco más altos en lo que gana la gente genera que seamos un poco más accesibles. Podemos ver el vaso de dos modos: o lo que falta —que es mucho siempre— o lo que ya se hizo“.

¿Cuáles son las proyecciones en la construcción para agosto 2025?

En ese sentido, algunos expertos comparten sus proyecciones para el costo de construcción para el próximo mes. “Se está viendo que los porcentajes de inflación vienen bajando, pero, aunque tengas inflación baja en pesos en la construcción, si el dólar se mantiene estable, los costos de construcción seguirán aumentando”, comparte Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. Al mismo tiempo, reconoce que el aumento tiene un ritmo menos acelerado que en el 2024, pero “la tendencia es clara que es al alza”.

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“Veo que se está amesetando el alza en los costos de construcción, lo cual es un alivio, a raíz del fenomenal crecimiento que tuvimos en los últimos meses. Tampoco creo que impacte significativamente la reciente y leve alza del dólar, aunque todavía está por verse”, comparte Damián Tabakman, el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Tabakman resalta que sigue estando en una situación compleja el precio de venta de los proyectos en pozo, “porque sigue sin estar en línea con la fuerte suba que tuvieron los costos en dólares, lo que genera una rentabilidad bastante erosionada”. También habla del posible impacto de las hipotecas divisibles en el sector y opina: “No creo que tengan impacto en el cortísimo plazo, porque los bancos no tienen todavía las líneas disponibles, por lo que, para el mes de agosto, no creo que traiga buenas noticias este DNU ya reglamentado”.

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